Future of European Real Estate: Uncertain but not grim

Future of European Real Estate: Uncertain but not grim

Interview delano.lu from 25.10.2022

In early October, BDO Luxembourg attended EXPO REAL in Munich, Europe’s biggest annual trade fair for real estate and investments. The experience offered a solid overview of the sentiments that have swept over the whole sector, Mr Schmitt says. Originally, the focus was supposed to be on ESG – including affordable housing and climate protection – and interest rate policy. That plan changed significantly with the start of the war in Ukraine. The conflict prompted an energy crisis and deep uncertainty that has exacerbated the effects of interest rate hikes, which the ECB has raised twice this year and will likely do again by the end of October. The focus at EXPO REAL naturally shifted to these new developments, issues about which Mr Schmitt and Mr Gambardella share their insight.

A swift cooldown in the market

Activity in the investment market has cooled rapidly. Transaction volume declined significantly between March and June. For example, the second quarter was the weakest for the German real estate market, in terms of transactions, since 2016, according to research carried out by the real estate services company Savills.

"Many sellers have taken their assets off the market because the original asking price no longer seems achievable."
Christoph Schmitt, Partner Audit, BDO Luxembourg

 

Investors who operate with a high level of debt seem to have stopped their purchase plans, and investors backed by a high level of equity  are waiting to see how prices and the general market develop, as mapping of the current price level is not easy at present. Many sellers have taken their assets off the market because the original asking price no longer seems achievable.’ -Christoph Schmitt, Partner, Audit, BDO Luxembourg.

All market participants are now dealing with an environment which has changed completely within a few months and become much more complex. The market is currently balancing itself between changing financing conditions, the prevailing price expectations of sellers, and increasing capital pressure in the market.

A need for caution and but not panic

Prices will continue being impacted by high inflation and interest rates as well as significantly increased building costs. Consequently, we believe that focus of the European real estate industry will recenter on core and quality assets.

"Clearly, financing conditions have deteriorated. The days of cheap money seem to be over, and we’re returning to a more normal financing environment."’
Livio Gambardella, Partner, Head of Real Estate, BDO Luxembourg

 

As a consequence, certain institutional investors have turned their back on real estate and are eyeing bond markets. Despite this reservation about real-estate investment, a rise in yields does not mean that property values will necessarily fall. We must keep in mind that if properties are occupied by tenants who can bear indexation or pass on the additional costs, higher future rental income should increase the current yield and compensate for a higher level of the initial yield for which the property was acquired.

Overall, there is not enough empirical data to allow European real estate investors and sector participants to have a clear view as to where things are heading. Currently we do not have sufficient comparable values, such as concluded transactions which are expected to be available only in the fourth quarter of 2022. On that note, as of yet, there is no evidence for general doom and gloom. However, in this market climate, it is important to exercise caution and discretion. The market is in an orientation phase. Although topics like ESG and climate protection are not the top priority right now, we are certain they will continue being key future trends which are already transforming the real estate industry.


L'avenir de l'immobilier européen: incertain mais pas sinistre

Interview paperjam.lu du 25.10.2022

Le marché immobilier européen subit l’impact négatif du relèvement des taux d’intérêt, de la crise énergétique et de l’incertitude géopolitique, mais les perspectives sont loin d’être moroses, selon Christoph Schmitt (Associé, audit) et Livio Gambardella (Associé, responsable du segment immobilier) de BDO Luxembourg.

Début octobre, BDO Luxembourg a participé à l’EXPO REAL à Munich, le plus grand salon annuel européen dédié à l’immobilier et aux investissements. L’expérience a offert un solide aperçu des sentiments qui ont envahi l’ensemble du secteur, nous fait savoir Christoph Schmitt. À l’origine, l’accent était censé être mis sur l’ESG (logement abordable et protection du climat y compris) ainsi que la politique de taux d’intérêt. Le début de la guerre en Ukraine a considérablement changé la donne. Le conflit a provoqué une crise énergétique et une profonde incertitude qui ont exacerbé les effets des hausses de taux d’intérêt, que la BCE a déjà relevés par deux fois cette année, sans compter le troisième probable relèvement d’ici la fin du mois d’octobre. L’attention de l’EXPO REAL s’est naturellement portée sur ces nouveaux développements, questions sur lesquelles MM. Schmitt et Gambardella partagent leur point de vue.

Un ralentissement rapide du marché 
L’activité sur le marché de l’investissement s’est rapidement refroidie. Le volume des transactions a sensiblement diminué entre mars et juin. Ainsi, le deuxième trimestre a été le moins actif pour le marché immobilier allemand (en termes de transactions) depuis 2016, selon les recherches menées par la société de services immobiliers Savills. 

«De nombreux vendeurs ont retiré leurs biens du marché parce que le prix demandé à l’origine ne semble plus réalisable.»
Christoph Schmitt, Associé Audit, BDO Luxembourg

 

«Les investisseurs qui opèrent avec un niveau d’endettement élevé semblent avoir mis leurs projets d’investissement en pause, et ceux soutenus par un niveau élevé de capitaux propres attendent de voir comment les prix et le marché en général vont évoluer, car une quelconque projection à partir des niveaux de prix actuels semble bien difficile. De nombreux vendeurs ont retiré leurs biens du marché parce que le prix demandé à l’origine ne semble plus réalisable.» explique Christoph Schmitt, Associé, Audit, BDO Luxembourg.

Tous les acteurs du marché se trouvent désormais confrontés à un environnement qui a complètement changé en l’espace de quelques mois et se montre à présent beaucoup plus complexe. Le marché s’équilibre actuellement entre l’évolution des conditions de financement, les attentes des vendeurs en matière de prix et la pression croissante des capitaux sur le marché.

Un besoin de prudence, mais aucune raison de paniquer

Les prix continueront à subir l’impact de l’inflation et des taux d’intérêt élevés ainsi que de l’augmentation significative des coûts de construction. Par conséquent, l’industrie immobilière européenne va selon nous se recentrer sur des actifs stratégiques et de qualité. 

«Les conditions de financement se sont incontestablement détériorées. L’ère de l’argent bon marché semble révolue, et nous revenons à un environnement financier plus normal.»
Livio Gambardella, Associé, Responsable du segment immobilier, BDO Luxembourg

 

En conséquence, certains investisseurs institutionnels se sont détournés de l’immobilier au profit des marchés obligataires. Malgré cette réserve à l’égard de l’investissement immobilier, une hausse des rendements ne signifie pas pour autant que les valeurs immobilières vont nécessairement baisser. Il faut garder à l’esprit que si les biens sont occupés par des locataires qui peuvent supporter l’indexation ou répercuter les coûts supplémentaires, des revenus locatifs futurs plus élevés devraient augmenter le rendement actuel et compenser un niveau plus élevé du rendement initial pour lequel le bien a été acquis.

Globalement, les données empiriques disponibles sont insuffisantes pour permettre aux investisseurs immobiliers européens et aux acteurs du secteur d’avoir une vision claire de l’orientation que prennent les choses. Actuellement, nous ne disposons pas de valeurs comparables suffisantes, telles que les transactions conclues. Ces chiffres ne devraient pas être disponibles avant le quatrième trimestre 2022. À ce propos, rien ne prouve pour l’instant qu’il y a lieu de céder au pessimisme. Toutefois, dans le panorama de marché actuel, preuve et discrétion sont de mise. Le marché se trouve dans une phase d’orientation. Bien que des sujets comme l’ESG et la protection du climat ne soient pas exactement la priorité absolue du moment, nous sommes certains qu’ils continueront à constituer des tendances futures clés ayant d’ores et déjà une action transformatrice sur le secteur immobilier.